Munnies

Munnies tool

Hypotheek Maandlasten Berekenen

Wat kost je hypotheek echt per maand? En hoe verandert dat over de jaren?

Inclusief hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait en alle belastingregels.

Jij

Bruto jaarinkomen€60.000

Hypotheek

Hypotheekbedrag€300.000
Hypotheekrente4,20%
Looptijd30 jaar
Hypotheekvorm

Woning

WOZ-waarde€350.000

Resultaat

Annuïteit

Bruto maandlast in jaar 1
€1.467
Netto maandlast in jaar 1
€1.053

Voorbeeld: het verschil tussen €250.000 en €450.000

Twee huishoudens sluiten een annuïteitenhypotheek af over 30 jaar, met een vaste rente van 4,2%. De een leent €250.000 bij een inkomen van €50.000, de ander €450.000 bij €90.000.

Bij €250.000 is de bruto maandlast ongeveer €1.223 en betaal je in jaar 1 netto rond €877. Bij €450.000 is dat ongeveer €2.201 bruto en rond €1.660 netto. Die €200.000 extra hypotheek kost je dus grofweg €980 bruto per maand.

Bij beide bedragen loopt de netto maandlast over de jaren op, en aan het einde van de looptijd komt hij boven bruto uit. Op dat moment valt er nauwelijks rente meer af te trekken, en weegt het eigenwoningforfait (0,35% van je WOZ) zwaarder dan het belastingvoordeel.

Wanneer is annuïteit slimmer dan lineair?

Bij annuïteit is je bruto maandlast 30 jaar constant: handig voor budgetteren. Bij lineair daalt je bruto maandlast elke maand een beetje, omdat je elke maand hetzelfde bedrag aflost plus rente over je restschuld. In jaar 1 is een lineaire maandlast hoger dan annuïteit, in jaar 30 lager.

Op de totale kosten over 30 jaar wint lineair: je betaalt iets minder rente omdat je sneller aflost. Voor de meeste mensen wint annuïteit toch, omdat je elke maand hetzelfde bedrag overmaakt, en dat is makkelijker te plannen. Schakel in de tool naar 'Vergelijk' om beide naast elkaar te zien.

Wat kost extra aflossen je over de looptijd?

Elke euro die je extra aflost verlaagt je restschuld, dus ook je rente over de resterende looptijd. €100 per maand extra aflossen bespaart ongeveer €30.000 aan rente, vrijwel ongeacht de hoogte van je hypotheek. Wat wel verschilt is de looptijd: bij €250.000 kort je ruim 4 jaar af, bij €450.000 ongeveer 2,5 jaar.

Daar staat tegenover: het geld is niet meer beschikbaar voor andere doelen. Als je beleggingsrendement structureel hoger is dan je hypotheekrente, kan beleggen op de lange termijn meer opleveren. De vermogensgroei-tool laat zien wat beleggen over dezelfde looptijd zou opbrengen.

Maandlasten per hypotheekbedrag

Bekijk de uitgewerkte cijfers voor jouw bedrag, met aflossingstabel per vijf jaar en het effect van een halve procent rente.

€200.000€225.000€250.000€275.000€300.000€325.000€350.000€375.000€400.000€425.000€450.000€475.000€500.000€525.000€550.000€575.000€600.000

Veelgestelde vragen

Wat kost een hypotheek per maand?
Bij 4,2% rente en 30 jaar looptijd betaal je bruto ongeveer €490 per €100.000 hypotheek. Netto, na hypotheekrenteaftrek, ligt dat in het eerste jaar tussen €350 en €380 per €100.000. Kies hierboven je eigen bedrag voor de precieze cijfers.
Hoe verandert mijn maandlast over de jaren?
Bij een annuïteitenhypotheek blijft je bruto maandlast hetzelfde, maar je netto last stijgt. Reden: je betaalt elk jaar minder rente (en dus minder belastingaftrek) en meer aflossing. Bij een lineaire hypotheek daalt zowel je bruto als netto maandlast over de tijd. Schakel tussen 'Annuïteit', 'Lineair' en 'Vergelijk' om dit te zien.
Waarom is mijn netto maandlast lager dan bruto?
Door de hypotheekrenteaftrek krijg je in 2026 36,97% van je betaalde rente terug van de Belastingdienst. Daar gaat het 'eigenwoningforfait' weer een beetje vanaf (een fictief inkomen op je huis). Het netto effect: honderden euro's per maand voordeel in de eerste jaren.
Hoeveel scheelt een lagere rente in maandlast?
Elke 0,5% lagere rente scheelt bruto ongeveer €29 per maand per €100.000 hypotheek. Over 30 jaar loopt dat op tot ruim €10.000 rente per €100.000. Schuif aan de rente-slider en zie het verschil voor jouw bedrag.
Annuïteit of lineair: wat is slimmer?
Annuïteit heeft een constante bruto maandlast, fijn voor je budget. Je betaalt in de eerste jaren meer rente, dus meer belastingaftrek, en de totale kosten zijn iets hoger. Lineair geeft snel dalende lasten en bouwt sneller eigen vermogen op, maar de start is zwaar. Voor de meeste mensen wint annuïteit omdat de maandlast voorspelbaar is.
Hoe beïnvloedt mijn inkomen de netto maandlast?
De hypotheekrenteaftrek is sinds 2023 gemaximeerd op 36,97%, gelijk voor iedereen, ongeacht inkomen. Met een partner kun je de aftrek toerekenen aan de hoogstverdienende voor een klein extra voordeel via de algemene heffingskorting. Dat is meegerekend in deze tool.
Wat als ik extra aflos?
Elke euro extra aflossen verlaagt je restschuld, dus ook je toekomstige rente. Daar staat tegenover: je verliest een deel van je renteaftrek, en het geld is niet meer beschikbaar voor andere doelen (beleggen, buffer, verbouwing). Met de vermogensgroei-tool zie je wat datzelfde geld belegd zou opleveren.
Kan mijn netto maandlast op den duur hóger worden dan bruto?
Ja, in de laatste jaren van de looptijd. Wanneer er nauwelijks rente meer te betalen valt, weegt het eigenwoningforfait (een fictief inkomen op je huis dat als bijtelling werkt) zwaarder dan de aftrek. Door de afbouw van de Wet Hillen wordt dit effect groter, al begint dat pas richting 2041 echt te tellen.
Hoe zeker zijn deze maandlasten?
Deze tool rekent met een vaste rente over de hele looptijd en met de belastingregels van 2026. Je werkelijke maandlast hangt af van de voorwaarden van je geldverstrekker en van je rentevaste periode. Zie de uitkomst als indicatie en leg hem naast het aanbod van een hypotheekadviseur.

Gerelateerde rekentools

Maximale Hypotheek

Hoeveel kun je lenen op basis van inkomen, energielabel en NIBUD-normen?

→

Vermogensgroei

Wat zou je geld opleveren als je het belegt in plaats van extra aflost?

→

Hoe werkt deze tool?

Deze tool laat zien wat je hypotheek echt kost: bruto én netto, over de hele looptijd. Bij een annuïteitenhypotheek blijft je bruto maandlast gelijk, maar de verhouding tussen rente en aflossing verschuift. Daardoor daalt je hypotheekrenteaftrek geleidelijk en stijgt wat je netto betaalt.

De berekening houdt rekening met het eigenwoningforfait (0,35% van je WOZ-waarde), hypotheekrenteaftrek (36,97%), het effect van de heffingskorting, en de afbouw van de Wet Hillen.

De grafiek zet je bruto en netto maandlast naast elkaar over de hele looptijd. In de laatste jaren kruisen de lijnen, omdat er dan nauwelijks rente over is om af te trekken. Dit is een indicatie: een hypotheekadviseur kijkt ook naar je rentevaste periode en naar je persoonlijke situatie.