Huren vs. Kopen

Stel je hebt €50.000 eigen geld en koopt een huis van €450.000 met 4,2% rente, of huurt een vergelijkbaar appartement voor €1.500 per maand. Je vergelijkt over 15 jaar. De waardestijging van het huis schat je op 3% per jaar en de huurder belegt zijn spaargeld tegen 6% rendement.

Aan de koopkant geef je in 15 jaar ongeveer €417.000 uit (eigen geld + transactiekosten + netto maandlasten). Je huis is dan rond €700.000 waard en je hebt nog €260.000 hypotheekschuld. Je equity is dus €440.000. Per saldo houd je €23.000 over: het huis levert je netto een kleine winst op.

Aan de huurkant geef je in totaal €335.000 aan huur uit, terwijl je belegde vermogen aangroeit van €63.500 (eigen geld plus bespaarde aankoopkosten) naar ongeveer €195.000. Per saldo sta je €140.000 in de min. Het verschil van €163.000 voordeel voor kopen komt door waardestijging en aflossing aan de koopkant, terwijl de huurder een jaarlijks oplopende huur betaalt.

Bij kort verblijf wint huren bijna altijd. Tot vijf jaar verlies je de transactiekosten van kopen (3% kosten koper plus eventueel 2% overdrachtsbelasting) niet terug. Daarna komt de aflossing op gang en begint de equity te groeien.

Ook bij dalende woningprijzen wint huren: schuif de slider 'Waardestijging huis' naar een negatief percentage en zie het kantelpunt opschuiven of zelfs verdwijnen. Voor mensen met een onzekere woonsituatie (verhuizing voor werk, onzeker partnerschap) is huren vaak de veiligere keuze.

Het verschil tussen 3% en 5% waardestijging per jaar op een huis van €450.000 is enorm op de lange termijn. Over 15 jaar wordt dat huis bij 3% rond €700.000 waard, bij 5% rond €935.000. Een verschil van bijna €240.000 in eindvermogen.

Tegelijk weet niemand wat de woningmarkt over 15 jaar doet. De afgelopen tien jaar liep de prijsstijging in Nederland uiteen van flink positief naar tijdelijk negatief tijdens 2008-2013. De tool laat je zien hoe gevoelig je beslissing is voor die aanname, zodat je niet alles op één scenario inzet.

We rekenen jaar voor jaar twee scenario's door. Bij kopen betaal je een annuïteitenhypotheek over 30 jaar. Daar gaat de hypotheekrenteaftrek (36,97%) van af; eigenwoningforfait, OZB en onderhoud komen erbij. Je bouwt vermogen op door aflossing en waardestijging.

Bij huren betaal je iedere maand huur, die elk jaar stijgt met het gekozen percentage. Het eigen geld dat je niet aan een aanbetaling kwijt bent, plus de bespaarde aankoopkosten, belegt de huurder tegen het ingestelde rendement. Optioneel belegt de huurder ook elke maand het verschil tussen koop-netto en huur, voor zover dat positief is.

Het kantelpunt is het jaar waarin koper en huurder gelijk staan. Daarvoor is huren goedkoper, daarna kopen. Speel met de sliders om te zien hoe gevoelig dat punt is voor rente, huur, waardestijging en je beleggingsrendement.